Арендаторы коммерческой недвижимости в сегменте street-retail
Рынок аренды недвижимости формата стрит-ритейл можно считать самым массовым в любом городе. В буквальном переводе с английского термин обозначает уличную торговлю. Но на деле относится ко всем коммерческим объектам площадью 20–300 м² на первых и цокольных этажах многоквартирных домов как в спальных районах, так и на оживленных проспектах.
Такой тип арендных помещений существует не первое столетие. Изначально их назначение — аптеки, закусочные и пекарни. Теперь же на первых этажах с собственным входом и просторными витринами расположились магазины одежды, сувенирные лавки, кофейни, салоны красоты и даже офисы. Владельцами этих торговых точек могут быть как сетевые компании, так и индивидуальные предприниматели. И ниже мы расскажем о самых перспективных из них, о том, кто больше платит, и в чем особенности сотрудничества как с теми, так и с другими.
Сетевой арендатор: кто он и чем выгоден?
Сетевики по традиции — желанные клиенты. И это неудивительно, ведь такой магазин — платежеспособный и надёжный клиент, заключающий договор на длительное время. Он не занимается сомнительным бизнесом, что значит — никаких проблем с законом, и исправно платит аренду.
Но и тут подводных камней хватает. Простым все кажется лишь на первый взгляд. Да, сетевой арендатор будет стабильно делать выплаты и не заставит волноваться в плане соблюдения законодательства. Но крупная компания ищет коммерческую недвижимость с лучшими условиями. Она по максимуму старается снизить арендную ставку, причем работать в этом направлении не прекращает и после подписания контракта.
Рассказываем, чего в реальности хотят сети:
- Скидка. Добиться ее пытаются всеми способами, разжалобить или запугать переездом в другое нежилое помещение. И большинство собственников уступают под таким напором, особенно если раньше подобного опыта не было.
- Возвратный депозит. Либо же условие, что депозит покроет последний месяц аренды, если договор будет досрочно расторгнут.
- Минимальный срок подписания контракта. Как правило, максимум на год, чтобы за это время снизить стоимость аренды коммерческой недвижимости. И опять же владельцы помещения часто идут навстречу, полагаясь на надежность арендатора и желание установить хорошие отношения. Правда, в будущем поднять арендную ставку они уже не смогут.
Стоит ли обижаться за это на сетевиков? Не думаем. Ведь в итоге у вас дисциплинированный арендатор, который вовремя платит и заранее предупреждает о планах освободить площади. Такое сотрудничество требует вмешательства опытного юриста, который поможет составить договор и принять взвешенные решения.
В ряде случаев давать скидки сетевым компаниям даже правильно. Например, тот же цветочный салон будет вам благодарен за такое предложение в декабре–январе. И помните: привлечь сетевика сложно. Им нужны выгодная локация и хорошее торговое окружение, высокие рекламные возможности фасада коммерческой недвижимости и стабильный целевой трафик для продаж.
Индивидуальный предприниматель в роли арендатора: есть ли плюсы?
ИП чаще других арендуют коммерческие и офисные помещения на первых этажах жилых зданий. Среди них можно выделить несколько категорий, принадлежность к одной из которых напрямую влияет на особенности сотрудничества.
- Покорители. Те, кто приехал в столицу из стран дальнего и ближнего зарубежья. Таким арендаторам большинство собственников старается отказывать, а это в корне неверно. Среди них много платежеспособных предпринимателей с деловой жилкой и никак не связанных с криминальным миром. К тому же у них много связей, и они могут заручиться поддержкой родственников. Плюс ко всему покорители чаще держат слово и в целом надежны. Они перевозят свой бизнес в Москву, чтобы ускорить его развитие и получать стабильную прибыль от регулярных покупок посетителей.
- Пилотные проекты. Как правило, это менеджеры, которые продолжительный период времени работали в похожей сфере, а теперь решили открыть свое дело. Из них много тех, кто со временем как раз и вырастает до сетевиков. И их ненадежность только кажущаяся, потому что решаются они на открытие своего бизнеса с уже внушительной клиентской базой на руках.
- Пилигримы. Обычно такие арендаторы коммерческой недвижимости прогадали с местом и теперь ищут более выгодное расположение. Чаще всего это опытные предприниматели, хорошо знакомые с нюансами. А потому часто стараются снизить стоимость аренды. Но если коммерческий объект им нравится, то готовы платить даже выше среднего.
- Расширяющиеся. Сетевик в зачатке, стал успешен и теперь не боится конкуренции, идет напролом. Так было и с вейпами, и с барбершопами. Но их стоит отнести к нестабильным. Сегодня они популярны, а завтра про них забыли, а потому основные точки могут быстро закрываться.
Независимо от классификации все ИП менее надежные, если сравнивать с сетевыми арендаторами. Но и проще в партнерстве: не хитрят с договорами, не выбивают скидку и не используют юридическое давление.
В пользу кого сделать выбор?
Для большинства собственников коммерческих зданий лучшим будет тот арендатор, кто больше платит. Такого мнения придерживаются новички в этой сфере бизнеса, которых не коснулся опыт 90-х и нулевых.
На самом же деле, если вам предлагают значительно большую сумму, стоит насторожиться. Часто в таких случаях под прикрытием, например, обычного кафе занимаются незаконной деятельностью. Помните, что высокие ставки — это право на досрочное расторжение договора и нелегальный бизнес. Проверяйте таких партнеров тщательно!
Не стоит заключать сделку и с арендаторами, которые ведут себя вызывающе. С самого начала они стремятся показать, что у них все отлично. Общение в этом случае тоже соответствующее. Проблемы с такими нанимателями возникнут уже через пару месяцев: будут просить отсрочку платежа, угрожать, игнорировать, провоцировать. А еще могут попросту исчезнуть. Но правды ради стоит отметить, что таких ситуаций сейчас все меньше.
Портрет надежного арендатора может быть таким:
- давно присутствует на рынке или имеет широкую базу клиентов;
- может подтвердить стабильность дохода;
- готов показать все документы, открыт для собственника;
- приятен в общении, ведет разговоры на деловые темы и без пафоса;
- если и просит скидку, то объясняет причины этого.
Аренда недвижимости формата стрит-ритейл — огромный рынок. Всегда внимательно подходите к выбору нанимателей, чтобы в будущем избежать серьезных проблем.
Читайте также:
Проспект Мира Преображенская площадь