Как быстро продать дом
Цель каждого продавца — заключить сделку как можно быстрее и выгоднее. Но на деле при продаже дома ситуация выглядит иначе. Владельца ждут многочисленные звонки риелторов, ожидание, безрезультативные просмотры и в итоге снижение стоимости. Но может ли все сложиться по-другому? Давайте разбираться в этой статье.
Чтобы понять особенности, стоит провести сравнение с квартирами. В отличие от домов, продать их проще по ряду причин. Первая и главная в том, что дом никогда не продается отдельно от земельного участка. То есть в сделке участвуют сразу 2 объекта, а это увеличивает пакет документов.
На итоговую цену влияет множество факторов — от расположения и площади дома до качества отделки, технической оснащенности и благоустройства территории. И если квартиры практически всегда выставляются на продажу в пригодном для жизни состоянии, то особняки и коттеджи на деле могут оказаться полуразрушенными или недостроенными.
Те, кто ищет дом, дольше решают и больше сомневаются, выдвигают много требований. Плюс спрос на коттеджи ниже, что сказывается на затягивании продажи.
Способы быстрого и выгодного заключения сделки
Каждый владелец частного дома может заняться его продажей по одной из нижеприведенных схем.
| Самостоятельно | Через риелтора | Воспользовавшись услугой выкупа |
|---|---|---|
| В этом случае вся работа по размещению объявления, встрече с покупателями и показу недвижимости ложится на ваши плечи. С одной стороны, это экономия денег, поскольку не придется платить комиссию агенту. С другой же, потребуется много свободного времени и хотя бы минимальные знания по оформлению документов. | Большая часть обязанностей продавца передается специалисту. Он общается с покупателями, обновляет объявления, показывает объект и подготавливает документы. Кроме того, в его обязанности входит и непосредственное сопровождение сделки. В целом риелторы стараются делать свою работу хорошо, ведь от этого зависит их заработок. Но за это ему придется заплатить в среднем 3–5 % от стоимости дома. | Таковую оказывают многие агентства недвижимости. И преимущество очевидно — скорость. Обычно такие компании выкупают дом за меньшую цену с целью его перепродажи. Владелец в среднем теряет до 5 % от рыночной стоимости недвижимости, но зато получает аванс или же всю сумму в течение 10 дней. Этот вариант оптимален для тех, кому нужно быстро продать дом. |
Что влияет на стоимость?
На определение цены коттеджа, особняка или небольшого частного дома влияют десятки условий: месторасположение, ремонт, наличие хозпостроек, ландшафтный дизайн и пр. Выделим основные критерии:
- Район проживания. Дороже чистые безопасные локации с развитой инфраструктурой.
- Техническое состояние. Если дом не требует ремонта, у него хорошая крыша и проведены коммуникации, то цена возрастает.
- Юридическая чистота. Большая часть покупателей ищет жилье без обременений, с готовыми документами и желательно одним собственником.
- Инфраструктура. Если рядом есть детский сад, больница, школа, стоимость будет выше.
- Готовность к сделке. Недвижимость без жильцов пользуется большим спросом, так как после покупки можно въехать сразу.
- Сезон. Спрос на дома выше весной и осенью, а в летне-зимний период традиционно падает.
Опытные риелторы также учитывают и такие параметры, как цена сотки земли в районе, ширина и форма участка, тип грунта, возраст дома, природные условия, удаленность от промышленных предприятий, качество управления загородной территорией. В любом случае мы не советуем самостоятельно определять стоимость дома. Если она окажется больше рыночной, покупателей придется искать в разы дольше, если меньше - владелец потеряет прибыль. Поэтому лучше обратиться к профессиональным оценщикам.
Хозяин дома может определить только приблизительную цену, зайдя на сайты по продаже недвижимости и выбрав максимально похожие объекты. Можно пообщаться с соседями, если дом расположен в коттеджном поселке, и узнать, за сколько они купили жилье. Не забудьте учесть и сумму, которую вы потратили на ремонт и строительство, включить в нее стоимость участка. Расчет грубый, но позволяет хотя бы обозначить рамки.
Правила быстрой продажи
Следуя этим рекомендациям, вы убедитесь на личном опыте, как быстро продать дом:
-
Собираем и восстанавливаем документы.
Покупатель должен быть уверен, что перед ним собственник дома и земли. В противном случае придется продавать или очень дешево, или долго ждать клиента. Что понадобится:- правоустанавливающая документация;
- свидетельство о праве собственности, также подойдет выписка из ЕГРН;
- техпаспорт на строение и план участка с указанием кадастрового номера;
- для участка разрешение на капитальное строительство;
- паспорт собственника и идентификационный код;
- свидетельство о заключении брака владельца или другие бумаги с учетом ситуации (о разводе, о смерти);
- разрешение от органов опеки, если в числе собственников несовершеннолетние;
- кадастровые выписки;
- отказ соседей с нотариальным заверением от права покупки доли в случае долевой собственности.
- Делаем скидку до 3 %.
Как выяснить приблизительную цену, мы рассказали выше. А чтобы ускорить процесс продажи, немного снизьте ее. Дальше же наблюдайте: если звонков много, то стоимость можно постепенно повышать. Если же практически никто не звонит, то сумму придется уменьшать. Иначе продавать дом придется долго. - Готовим объект к продаже: уборка и ремонт.
До тех пор, пока кто-то проживает в доме, полноценно подготовить его к показам потенциальным покупателям проблематично. Поэтому желательно освободить квадратные метры. Если строение новое, то акцент делаем на территорию: косим траву, убираем хлам и мусор. Можно заказать экспертизу с тепловизионным обследованием.
Дома с историей требуют тщательного подхода. Стоит убрать покосившиеся бытовки и хозпостройки, разобрать все старое и ненужное, навести порядок. Можно сделать косметический ремонт на пути покупателя: поправить забор, заменить окна или покрасить их. И будьте готовы отвечать на многочисленные вопросы: кто соседи и как давно построен дом, что в нем менялось и тепло ли зимой. Ответы должны быть конкретными. - Делаем фото и видео.
Так вы сможете рассказать гораздо больше и об участке, и о прилегающих окрестностях, и, конечно же, о самом доме. А еще можно воспользоваться квадрокоптером или сделать скриншоты с Яндекс.Карт, чтобы указать значимые объекты поблизости. Любой подробный обзор экономит время клиента — впечатление будет полнее, а принятие решения проще. - Ориентируемся на целевую аудиторию.
Ранее выведенная стоимость объекта нужна не только вам как продавцу, но и покупателю — глядя на сумму, он может принять решение о звонке и просмотре. Советуем постараться и составить уникальное рекламное объявление под разных людей. Одним важна тишина и природные пейзажи, поэтому описывайте рядом расположенные водоемы и лесные массивы, культурных соседей и облагороженные улицы. Другим нужна мобильность, поэтому указывайте расстояние до метро или автомагистрали, соседних городов. Не забудьте добавить пару строк о беседке с мангалом, охраняемой территории поселка, теплой бане. - Используем рекламу.
Продавать дом можно на популярных площадках типа «Юла» и «Авито». Здесь множество людей, которые увидят ваше объявление и заинтересуются. Везде есть возможность платного продвижения и выбора определенного тарифа. Но чтобы такая реклама работала, следите за качеством продающей информации. Если звонков нет в течение 1 месяца, правьте описание, меняйте фотографии, снижайте цену. Для премиальных объектов разрабатывают отдельный сайт и запускают масштабную рекламную кампанию.
Этапы сделки
Все документы собраны, в доме и на участке наведен порядок. Теперь можно приступать к поиску покупателей.
Публикация объявления
Первый шаг на пути продажи дома. Для размещения пользуемся соцсетями, сайтами с недвижимостью.
Что писать:
- Основная информация. Касается площади участка и дома, расположения, готовности к въезду новых жильцов, состояния коммуникаций.
- Факты. Укажите материалы строительства и их преимущества, пропишите количество комнат и сколько человек по итогу смогут проживать в коттедже. Добавьте сведения о количестве собственников и наличии/отсутствии обременений.
- Подробнее про обстановку. Что из мебели остается и в каком она состоянии.
- Плюсы местоположения. Опишите район, места для отдыха и прогулок.
- Особенности инфраструктуры. Какие магазины рядом, есть ли школы, больницы, ближайшие остановки транспорта.
Данные подкрепляем фото и видео как внутри, так и снаружи строения. Снимаем в светлое время суток с разных ракурсов.
Показы
Назначив встречу, не опаздывайте на нее. Будьте общительны, открыты и вежливы. Это вызывает доверие. А еще лучше заранее приезжайте на объект, чтобы прибраться при необходимости и проветрить. Честно отвечайте на все вопросы, говорите и о преимуществах дома, и о его недостатках.
О чем точно могут спросить:
- статус участка — ИЖС, ЛПХ, СНТ;
- как вы стали собственником;
- все ли владельцы дома взрослые;
- проведено ли межевание;
- есть ли неучтенные наследники;
- кто прописан в доме;
- нет ли задолженностей по коммунальным услугам, арестов и прочих обременений.
Подписание договора купли-продажи
Перед тем, как заключить основной договор, оформите предварительное соглашение о внесении аванса или задатка. Так и вы, и покупатель будете уверены в серьезности намерений. Помните, что при продаже права на долю или при наличии несовершеннолетнего/недееспособного собственника потребуется заверение бумаг нотариусом. В предварительном соглашении пропишите номер телефона, мессенджеры и соцсети. Укажите предмет сделки, его цену и характеристики дома, сроки подписания основного договора и порядок расчета.
При выходе на сделку заключается договор купли-продажи. Расчет за объект может проходить в этот же момент. В документе указывают место, дату и тип сделки, имена сторон и их роли, паспортные данные участников и адреса проживания, цену. Не лишним будет и заполнение акта приема-передачи.
Регистрация перехода права собственности
Для этого нужно собрать пакет документов и приложить к нему заявление. Все это подается лично через Росреестр или МФЦ. Уплачивается госпошлина: для физических лиц 2000 руб., для юридических — 22 000 руб.
Расчеты
Здесь многое зависит от того, как вы договоритесь с покупателем и каким способом он будет рассчитываться. Если это наличные, то всю сумму можно получить уже в день сделки. Но у большинства могут быть ипотека, материнский капитал и пр. Поэтому посредником может выступать, например, банк — он либо переводит оставшуюся часть денег за дом, либо предоставляет доступ к банковской ячейке. Иногда в процессе может участвовать нотариус, который контролирует выполнение обязательств.
Налоги
Если вы владели домом менее 5 лет, придется уплатить налог на доход в размере 13 %. Если этот срок больше, то при продаже недвижимости платить в казну не нужно. Кроме того, от налога освобождены и те, кто владеет объектом более 3 лет при условии, что право собственности получено:
- в результате приватизации;
- до 2016 года;
- в наследство или в качестве подарка;
- при составлении договора пожизненной ренты.
И еще: если дом продан менее чем за 1 млн руб., то 13 % выплачивать тоже не придется.
В остальных случаях нужно дождаться окончания календарного года и оформить декларацию 3-НДФЛ. Форму можно взять на сайте ФНС или в одном из отделений службы. К декларации прикладывается справка о подтверждении дохода, например тот же договор купли-продажи. Весь пакет подается до 30 апреля, а налог уплачивается до 15 июля следующего года.
Что запомнить
| Если деньги нужны срочно, воспользуйтесь услугой выкупа недвижимости | Продать дом быстрее получится, если в нем никто не проживает, а интерьер находится в идеальном состоянии | Закажите тепловизионное обследование с последующим получением заключения |
| Не завышайте цену с целью последующего торга. Загородные объекты низколиквидные, клиенту проще выбрать того владельца, кто ставит адекватную сумму | Пользуйтесь рекламой и платным продвижением объявлений. Особенно, если это зима или лето, когда спрос падает | Будьте честны и открыто отвечайте на все вопросы покупателей. Соберите все нужные документы, чтобы не откладывать сделку в долгий ящик |
Три актуальных вопроса
Могу ли я продать недострой с земельным участком?
Такая продажа занимает больше времени, но найти клиентов все же можно. Дом должен быть оформлен как объект незавершенного строительства с зарегистрированным правом собственности. Такой дом можно смело вносить в договор купли-продажи. В последующем новые жильцы по окончании строительства оформят акт о его вводе в эксплуатацию, скорректируют сведения в Росреестре и кадастровом паспорте.
Как продать участок с незарегистрированным домом?
Если объекта нет в Росреестре, то и право собственности на него не передается. Если только на словах. В договоре купли-продажи дом как таковой фигурировать тоже не будет, поэтому покупатель, по сути, владеет только землей. Из-за этого на сделку согласен далеко не каждый. Поэтому другого варианта, как зарегистрировать строение до момента продажи, попросту нет. Если на территории полуразрушенная конструкция, то проще ее снести, чтобы ни у кого не возникало лишних вопросов.
За какой временной промежуток реально продать дом?
Быстрее всего получить деньги за недвижимость можно при сотрудничестве с риелтором. Весь процесс занимает пару месяцев вместе с оформлением документов. Если у покупателя ипотека или материнский капитал, то это не менее 3 месяцев. При завышенной цене на строение продажа растянется как минимум на полгода. Мы советуем не спешить, ведь это неминуемо влечет за собой сильное снижение цены за коттедж. В остальном, чем активнее вы показываете дом, отвечаете на звонки, больше рекламируете, тем шансы на скорую сделку выше.
Читайте также:
Проспект Мира Преображенская площадь