Как сдавать квартиру посуточно

Аренда посуточно
Задайте вопрос и мы Вам обязательно ответим
21 Июня 2023

Большинство владельцев квартир мало что знает о возможности посуточной сдачи. По оценкам экспертов такая аренда может приносить в 1,5–2 раза больший доход по сравнению с долгосрочным наймом. Это отличная альтернатива отелям, при которой жилье арендуется на срок от пары дней до нескольких месяцев. И именно с этим часто связаны опасения: кто-то боится заселения нелегальных рабочих, другие — организации мини-хостелов. Ниже разбираемся, так ли это и можно ли законно сдавать недвижимость на краткосрочный период, сколько на этом можно заработать и как построить процесс грамотно.

Что говорит закон?

Законодательством не запрещена сдача в аренду как жилой, так и коммерческой недвижимости. Соответствующие положения прописаны в Гражданском кодексе, ст. 35. Собственник не столкнется с какими-либо проблемами, если будет вовремя платить налоги и исключит конфликты с соседями.

Сдавать можно даже апартаменты, которые по закону являются нежилой недвижимостью. И требования в этом случае те же — вежливость и финансовая ответственность. Разница лишь в документах — квартиры сдают по договору найма, а апартаменты — по договору аренды.

На сдачу квартиры в аренду посуточно никаких запретов тоже не наложено. Более того, она подойдет для подобной сделки, даже если чужая. Правда, в этом случае стороны заключают договор субаренды.

Кроме ГК, рынок краткосрочной аренды регулирует Постановление правительства № 1417 от 07.11.2019. Согласно ему, на квартиры накладывается запрет в части предоставления гостиничных услуг, что в первую очередь направлено на регулирование сегмента туристического жилья. Проще говоря, содержать хостелы и мини-отели можно только в нежилом фонде при условии наличия систем противопожарной безопасности, охранной сигнализации и надежной звукоизоляции.

Отметим, что проблемы с законом возникнут в том случае, если квартира была сдана посуточно сразу нескольким гражданам без их временной регистрации и заключения договора. Подобный бизнес будет отнесен к сфере гостиничных услуг со всеми вытекающими последствиями.

Страхи и «подводные камни» посуточной аренды

Большинство владельцев квартир наотрез отказываются от посуточной сдачи. В числе причин и организация хостелов, и высокая амортизация бытовой техники, и быстрый износ квадратных метров. Так ли это? Давайте сравнивать:

Долгосрочная аренда Краткосрочная аренда
Кто арендует
  • Студенты, которые редко знакомы с понятиями «чужое имущество» и «ответственность»
  • Молодые пары, которые могут через пару месяцев расстаться, а вам снова придется искать арендатора
  • Семьи с детьми
  • Командировочные лица, приехавшие на обучение или семинар
  • Туристы, не желающие проживать в шумном отеле
  • Люди, сидящие на чемоданах в поисках дешевого жилья
Требования
Низкая цена, близкое расположение станции метро или автобусной остановки, недорогой ремонт, наличие интернета Чистота и порядок, наличие кондиционера и горячей воды, минимальный набор бытовой техники

Выводы напрашиваются сами собой. Однако важно понимать, что не каждая квартира подойдет для сдачи в аренду посуточно. По сути, она выступает лицом того, кто ее предлагает, а потому на регулярной основе требуется капитальная уборка помещений, в которую входит и чистка ковров, и мытье окон, и стирка штор. Обстановка должна быть уютной, комфортной и стильной, а необходимые предметы — под рукой. Это позволяет создать у человека ощущение, что он находится дома. Если этого не будет, бизнес станет убыточным — гость сразу же начнет думать о том, как снять квартиру на сутки у кого-то другого.

Управление квартирой: разбираемся в особенностях

У тех, кто решился на сдачу квартиры посуточно, возникает множество вопросов, с чего начать.

В первую очередь определяем, соответствует ли ваше жилье вышеперечисленным требованиям к чистоте, уюту и комфорту. Современные тенденции таковы, что спросом пользуются объекты в центре города, вблизи с туристическими достопримечательностями и в пешей доступности от станций метро. Востребованы и квартиры, расположенные недалеко от крупных офисных и медицинских центров.

Неизменно популярны однушки. Большое жилье для посуточного проживания выбирают гораздо реже и по большей части для проведения вечеринок, а это уже серьезные риски для владельца квадратных метров. Плюс стоить она будет дороже, а потому и окупаться дольше.

И само собой особое внимание уделяется обстановке. Хорошо, если ваша квартира выделяется среди остальных предложений современным ремонтом и необходимым оснащением. Сдать недвижимость в «бабушкином» стиле практически нереально.

Недвижимость удовлетворяет этим требованиям? Тогда можно искать арендаторов. Где и как:

  • Самостоятельно. Размещаете соответствующее объявление на специализированных сайтах, таких как «Авито», «ЦИАН», «Яндекс.Недвижимость». Это бесплатно.
  • Обратиться к риелторам. Заплатив за их услуги, поиск арендатора перестает быть вашей заботой. Но помним, что содержание недвижимости и общение с соседями на плечах собственника.
  • Заключить договор доверительного управления. Специализированное агентство берет управление на себя — от поиска арендатора до приведения помещений в порядок. Это отличный вариант для занятых людей и новичков на этом рынке. Вас не коснется рутина, но за это придется заплатить как минимум 20 % от полученной прибыли либо сразу выставляется фиксированная сумма. Тем не менее собственник даже в этом случае зарабатывает больше, нежели при длительной аренде.

Рекомендуем так же решить вопрос по страхованию Недвижимости и имущества находящегося в нём, особенно если вы остановили свой выбор на первых двух вариантах.

Как только этот момент улажен и жильцы найдены, следующий этап — подписание договора.

Он обязателен и при долгосрочной, и при посуточной аренде недвижимости. Составляется в простой форме, не требует удостоверения у нотариуса и государственной регистрации. Но важно учесть следующие нюансы:

паспортные данные обеих сторон адрес и характеристики жилья суть сделки — предоставление в краткосрочное пользование с целью проживания
период аренды в сутках и часах суточная стоимость и общая сумма платежа порядок передачи квартиры и список имущества
права и обязанности сторон размер залога и условия его возврата ответственность за нарушений достигнутых договоренностей

Налогообложение

Сдаете ли вы квартиру на длительны или короткий период — платить налоги обязательно. Ставка зависит от статуса собственника: физлицо, ИП или самозанятый. Два последних помогают в снижении налога. Сравните:

  • если сдать жилье как физическое лицо, то нужно заплатить НДФЛ 13 % от прибыли;
  • индивидуальный предприниматель на УСН исчисляет налог по ставке 6 %;
  • самозанятый платит сбор в 4 % при условии, что проживающий гость является физлицом. При подписании договора с компанией, то есть с юридическим лицом, ставка равна 6 %.

Неуплата налогов наказывается штрафом. Обычно его размер составляет 20 % от суммы задолженности. Но может быть и 40 %, если в суде будет доказано, что вы уклонялись от уплаты преднамеренно. И да — налоги тоже придется заплатить.

О выгодах и рисках

На посуточную сдачу квартиры соглашаются в первую очередь ради заработка. И здесь он может быть ощутимым. Если жилье загружено в течение всех 30 дней, то есть на протяжении месяца, то итоговая сумма превышает полученную от долгосрочной аренды в 2–4 раза. Плюс играет роль и такая закономерность: чем ниже стоимость жилья на долгий период, тем выгоднее посуточная сдача.

Правда, нельзя сбрасывать со счетов площадь недвижимости и ее состояние, локацию, коммунальные платежи, затраты на рекламу и продвижение объявления. Расходы меньше на однокомнатные и квартиры-студии, что обусловлено их компактностью. Однако есть и объекты, пользующиеся спросом у семей и небольших компаний, которые проводят вместе выходные. Обычно они расположены в курортных городах и по Золотому кольцу.

По этим причинам опытные арендодатели имеют в своем арсенале сразу несколько предложений, способных закрывать потребности потенциальных арендаторов. И опять же: чем объектов больше, тем выше затраты на уборку и ремонт.

А чтобы получать стабильный заработок, важно заранее оценить тех, кто смог бы стать вашим гостем:

Сдать квартиру посуточно
  • Рядом университеты? Тогда выгоднее сдать квадратные метры на долгий период преподавателям и студентам.
  • Если поблизости есть бизнес-центры и крупные медицинские учреждения, то посуточная аренда подойдет для привлечения командированных и пациентов.
  • При наличии достопримечательностей или расположения жилья в исторической части города можно рассчитывать на туристов.

Нарисовав такой портрет, вы сможете легче адаптировать недвижимость под потребности арендатора. А это положительный отзыв от них на сайтах и повышение интереса к самой квартире.

Шансы на высокую загрузку повышаются при наличии в объявлении качественных, а главное — соответствующих реалиям, фото с интерьером. Плюсом будут чистый подъезд, бесплатный wi-fi, хорошие виды из окна.

Но даже при соблюдении всех этих постулатов, сулящих казалось бы сплошные выгоды для собственника, никто не отменяет риски, которые сопровождают подобного рода сделки. О каких особенностях нужно знать:

  • От вас потребуется полная вовлеченность в процесс, только так краткосрочная аренда приносит хороший доход. Нужно всегда быть на связи, общаться с постояльцами, помогать им в решении проблем, выбирать клининговый персонал и координировать его работу. А еще регулярно обновлять объявления и продвигать их, отвечать на вопросы и отзывы. Трудов немало, но при грамотном подходе они окупаются.
  • Имеет место сезонность. Наибольший интерес к посуточным квартирам наблюдается в майские праздники и новогодние каникулы. А вот осень, наоборот, — период затишья. Если взять 2020 год, то из-за пандемии коронавируса рынок Москвы и других крупных городов был парализован все 12 месяцев. Это надо учитывать на будущее.
  • Никто не отменяет риски порчи имущества. Особенно если в квартире прошла шумная вечеринка. Случается кража и посуды, и бытовых приборов. В качестве страховки советуем составлять акт приема-передачи, где будут фото и опись всех вещей и предметов. А также сделайте снимки жилья до заселения гостей. Тогда проще обратиться в суд и получить компенсацию за причиненный ущерб. Либо же можно брать со съемщика залог, который в случае чего покроет мелкие расходы.
  • Не всегда можно избежать конфликтов с соседями. Поэтому лучше заранее переговорить с ними и предупредить, что жильцы будут меняться. Так вы успокоите людей, и они не будут так остро реагировать на происходящее, если все в рамках общественного порядка и соблюдения закона о тишине. Избежать таких разговоров можно, если квартира находится на 1 этаже. Остальных жильцов в этом случае мало беспокоят постоянно приезжающие с чемоданами.

7 полезных советов

Совет № 1: Устраняем в квартире поломки, проводим косметический ремонт и генеральную уборку. Интерьерный декор должен быть продуманным, но ненавязчивым. В первую очередь акцент на практичность и удобство.

Совет № 2: Стираем и хорошо сушим текстиль, постельное белье. Они должны лежать в шкафу аккуратной стопкой, ни в коем случае не быть влажными. В идеале иметь несколько комплектов, чтобы у всех гостей была свежая постель.

Совет № 3: Чистота — ваш главный друг. В квартире не должно быть пыли и посторонних запахов.

Совет № 4: Арендаторам нужен тот же набор, что предлагается и в гостинице. А это кровать, обеденный стол + стулья, диван, шкаф, прикроватная тумба. На кухне должна быть возможность приготовить и разогреть еду. Из посуды пригодятся кастрюля, сковорода, чашки, тарелки, ножи, разделочная доска, чайные и столовые приборы.

Совет № 5: Комплект техники состоит из холодильника, телевизора, СВЧ-печи, фена. Не лишней будет духовка, особенно если в квартире остановится семья.

Совет № 6: Не забываем о расходниках — туалетной бумаге, геле для душа, мыле, чае, сахаре, соли и растительном масле. Все сложите в закрывающийся шкафчик, чтобы избежать визуального шума.

Совет № 7: Никаких личных вещей собственника, а уж тем более ценностей, в такой квартире быть не должно.

Читайте также:

Аренда с правом выкупа
24 Апреля 2024
Кроме классических способов приобретения недвижимости в новостройке или на вторичном рынке существует схема покупки квартиры на условиях аренды с правом…
как выгодно продать
24 Апреля 2024
Для того чтобы узнать, как продать квартиру выгодно в самые сжатые сроки, необходимо тщательно подготовится и следовать плану. Продажа жилого объекта недвижимости…
Социальная норма жилой площади на человека в 2024 году
22 Марта 2024
Большая часть населения нашей страны имеет трудности с жилищными условиями. Судя по прошлогодним сведениям Росстата, около половины семей с несовершеннолетними…
Наши отделения
Иконка Московский метрополитен Зябликово, Красногвардейская
ИНН: 7724865273
г.Москва, Ореховый бульвар, 45к1
Иконка Московский метрополитен Достоевская
ИНН: 9728005530
г. Москва, Суворовская площадь, 1/52к2
Иконка Московский метрополитен Проспект Мира
ИНН: 7702828831
Москва, ул. Мещанская, д.7 стр.1, 1й этаж, офис 3
Иконка Московский метрополитен Водный стадион
ИНН: 7733331077
Москва, улица Адмирала Макарова, 8
Иконка Московский метрополитен Новогиреево, Новокосино
ИНН: 7704457195
Московская область, Реутов, Лесная улица, 5
Иконка Московский метрополитен Академическая
ИНН: 7730665258
г. Москва, Профсоюзная улица, 3
Иконка Московский метрополитен Первомайская
ИНН: 7719765058
г. Москва, Измайловский б-р, 43
Иконка Московский метрополитен Трубная, Цветной бульвар
ИНН: 9710032050
Москва, Петровский бульвар, 15с1
Иконка Московский метрополитен Преображенская площадь
ИНН: 7718843698
г.Москва, Преображенская площадь д.7
Иконка Московский метрополитен Таганская
ИНН: 7723486811
Москва, Народная улица, 4с1
Иконка Московский метрополитен Бутырская
ИНН: 7707834275
г. Москва, Огородный проезд, 16/1с3, 8 этаж, офис 810
Иконка Московский метрополитен Калужская
ИНН: 7736668030
Москва, улица Обручева, 34/63с2
Иконка Московский метрополитен Братиславская
ИНН: 7723435790
г. Москва, ул. Перерва, д. 54
Иконка Московский метрополитен Тверская, Пушкинская
ИНН: 7710939648
г. Москва, ул. Тверская, д. 20, стр. 3
Иконка Московский метрополитен Ленинский Проспект
ИНН: 7725765190
г. Москва, Ленинский пр-т, д. 37
Иконка Московский метрополитен Октябрьская
ИНН: 9706000432
Москва, ул. Большая Якиманка, д. 35, стр. 1