Обменять комнату на квартиру с доплатой
Ради справедливости стоит сразу сказать, что обменять комнату на квартиру с доплатой не так просто. Подобные сделки составляют всего 3% от общего объема заключенных договоров. Дело в том, что найти покупателя, которого бы устраивала ваша комната, а вас, соответственно, его квартира — крайне проблематично. Должно совпасть слишком много факторов, чтобы стороны пришли к взаимному согласию.
Законодательная база обмена
Жилищный кодекс РФ при продаже или обмене комнаты в коммунальной квартире требует соблюдения преимущественного права покупки другими собственниками этой недвижимости.
Перед заключением сделки необходимо известить соседей о намерении в письменной форме, указать цену, характеристики комнаты, порядок расчётов, сроки передачи имущества и т. д. Извещение должно быть передано каждому собственнику лично под подпись или через нотариуса.
Если в течение месяца никто из участников долевой собственности не изъявит желания приобрести жилье, вы вправе обменять комнату на квартиру с доплатой или продать другому лицу.
В техническом (юридическом) плане обменять комнату в коммуналке на квартиру несложно. Процесс мало чем отличается от продажи. Особенность заключается в нюансах документального оформления, и в определении разницы стоимости объектов. Первый пункт регламентирован на законодательном уровне, потому проблемы на этом этапе не возникают. Оценка стоимости также на первый взгляд простая. Рыночная цена зависит от:
- месторасположения;
- развитости инфраструктуры районов;
- технических параметров дома и самой жилплощади;
- состояния объектов.
Один из главных аспектов, который важен для заинтересованного лица, изучающего объявление: «Меняю комнату в коммуналке на квартиру» — соседи. Если для квартиры соседство с неадекватными или шумными гражданами выступает в роли негативного фактора, то в случае с комнатой его значение возрастает на порядок. В денежном эквиваленте невозможно оценить тот дискомфорт, который способны причинить люди, живущие за стенкой, особенно при наличии общих хозяйственно-бытовых помещений. Несвоевременная активность соседей по коммуналке в процессе «смотрин» сведет попытку обменять комнату на квартиру с доплатой к ничтожным шансам.
Процесс обмена комнаты на отдельную квартиру
Чтобы обменять комнату в коммуналке на квартиру достаточно придерживаться стандартного алгоритма действий:
- оценка объекта недвижимости;
- доведение информации до потенциальных покупателей;
- сбор пакета документов;
- осмотр жилплощади, переговоры с покупателями;
- оформление договора купли-продажи или мены;
- взаиморасчет;
- передача жилплощади владельцами друг другу.
Проще, быстрее и безопаснее обменять комнату в коммуналке на квартиру при участии известного агентства недвижимости. В этом случае ваше участие в процессе будет минимальным. Да, необходимо учитывать финансовые интересы риелтора, но в подавляющем большинстве случаев оно того стоит. Во всяком случае вы можете быть уверены в безопасности сделки.
Документы для заключения сделки
Прежде чем обменять комнату на квартиру с доплатой необходимо подготовить следующие документы:
- Правоустанавливающие документы – договор купли-продажи, мены, дарения, передачи комнаты в собственность, свидетельство о праве на наследство. Регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяет выписка из ЕГРН.
- Документы технического учёта – экспликация и поэтажный план не являются обязательными, но покупатель может захотеть удостовериться в отсутствии неузаконенной перепланировки.
- Выписка из домовой книги.
- Нотариальное согласие супруга на продажу, если комната в коммуналке является общей собственностью.
Если есть несовершеннолетние дети, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства.
Порядок исчисления налога
Отдельное жильё дороже, чем комната в коммуналке, сделка осуществляется с условием доплаты. Размер и порядок доплаты вносятся в договор. На размер доплаты влияют площадь, район, состояние жилья. Основное различие между продажей и обменом – размер налога.
При покупке недвижимости необходимо заплатить НДФЛ со стоимости, уменьшенный на налоговый вычет. При обмене сумма, составляющая стоимость полученной квартиры, налогом не облагается. Налог начисляется на размер доплаты. Продавцу необходимо подать декларацию в налоговую, приложить копии договора и документов на жильё. Ставка налога – 13%.
Читайте также:
Преображенская площадь Проспект Мира