Приватизация квартиры – процесс перехода собственности из муниципальной в частную. Если жильцы не пожелали приватизировать свои квадратные метры, их жильё не является частной собственностью. В этом случае может встать вопрос, как продать такую жилплощадь.
Более 30 лет назад в РФ стартовал процесс приватизации жилья, многие граждане приватизировали собственные квартиры. Некоторые продолжили проживать на условиях социального найма. Собственниками неприватизированной квартиры являются государство или муниципальный орган.
Жилое помещение передано в пользование на основании договора социального найма. Гражданин может пользоваться предоставленным жильем, однако не имеет права его продать, подарить, передать по наследству. Законом разрешён обмен неприватизированной квартиры. Это оговорено в ст. 60 ЖК РФ.
Человек пытается продать неприватизированное жильё по ряду причин – не хочет терять право на приватизацию, если воспользоваться этим правом один раз, приватизировать другое жильё невозможно, срочная потребность в деньгах, отсутствие времени на процедуру приватизации.
Оформление продажи неприватизированного объекта проводят через обмен и оно чревато определёнными проблемами. Это касается обеих сторон договора:
Законы, действующие на территории России, запрещают сделки с государственным и муниципальным жильём. По факту происходит не продажа, а переход права собственности к другому лицу. Эти варианты проблемнее, чем реализация приватизированного жилья, есть определенные риски.
Это безопасный вариант, разрешённый законами РФ. Наниматель может обменять недвижимость на иную – большей или меньшей площади, в другом районе. Необходимо, чтобы письменное согласие выразили все члены семьи. Сложность заключается в том, что найти покупателя сложно, большинство хотят приобрести квартиру оперативно, без проблем, так как после покупки новому собственнику придется приватизировать ее.
Необходимо обратиться в муниципалитет, предоставить документы, получить разрешение, оформить приватизацию. Заключительный этап – регистрация в Росреестре, после этого можно оформить продажу. Покупатель становится законным владельцем квартиры. Важный нюанс – длительность процедуры приватизации. Это безопасный вариант, возможность обмана исключена. Приватизированную квартиру можно продать дороже.
Этот способ можно использовать для продажи родственникам, он основан на доверии. Наниматель жилья прописывает покупателя, переоформляет на него лицевой счёт. Продавец и члены его семьи выписываются. Прописать постороннего человека в неприватизированное жильё сложно, скорее всего, муниципалитет не даст разрешения. Человек может быть прописан только как член семьи (п. 3. ст. 69 и п. 2 ст. 70 ЖК РФ).
Крупные агентства могут предложить осуществить буферную продажу. Для проведения сделки они предоставляют квартиру-буфер, которая является страховкой для контрагентов. Агентство недвижимости выступает в роли третьей стороны. Покупатель приобретает эту недвижимость, риелтор назначает сумму, равную стоимости неприватизированной квартиры.
Стороны оформляют обмен квартирами. Агентство недвижимости выкупает буфер за сумму, внесенную покупателем, высчитывает оплату за свою работу. Сделка законная, стороны не испытывают никаких неудобств, если агентство гарантирует добросовестное выполнение обязанностей. У многих покупателей этот вариант вызывает подозрения, они отказываются в нем участвовать.
Каждый из перечисленных способов имеет свои особенности:
Необходима консультация юриста, который подберет оптимальный вариант.
На начальном этапе продажи квартиры необходимо определить её стоимость, собрать документы, заняться поиском покупателя. Важное требование перед оформлением сделки – отсутствие задолженности за коммунальные услуги.
Перечень документов:
Если в семье есть несовершеннолетние дети, нужно обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением. Эти органы будут следить, чтобы во время продажи недвижимости интересы детей не были нарушены.
Гражданский кодекс РФ п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 предусматривает, что долги закреплены за человеком, а не за жилплощадью. Человек оплачивает коммунальные услуги с того дня, как к нему переходит право собственности. Долги, за исключением задолженности за капитальный ремонт, числятся на прежнем владельце (п. 3 ст. 158 ЖК РФ). Новые жильцы стараются избежать проблем с коммунальными службами, которым проще взыскивать долги с нынешних собственников, чем разыскивать прежних. Эти действия можно обжаловать в судебном порядке, однако потребуются затраты времени и денег.
Можно использовать следующие варианты:
Если на жилье наложен арест, недвижимость с долгами продавать запрещено. Продажа или покупка неприватизированной недвижимости – сложная юридическая сделка. Желательно сотрудничать с профессиональным юристом, который изучит все особенности, подготовит документы, будет сопровождать процесс на всех этапах.