Продажа неприватизированной квартиры

Задайте вопрос и мы Вам обязательно ответим

09 Декабря 2022

Приватизация квартиры – процесс перехода собственности из муниципальной в частную. Если жильцы не пожелали приватизировать свои квадратные метры, их жильё не является частной собственностью. В этом случае может встать вопрос, как продать такую жилплощадь.

Содержание:

Можно ли продать неприватизированную квартиру
Законные варианты
Преимущества и недостатки таких сделок
Требования и документы
Как продать квартиру с долгами

Можно ли продать неприватизированную квартиру

Более 30 лет назад в РФ стартовал процесс приватизации жилья, многие граждане приватизировали собственные квартиры. Некоторые продолжили проживать на условиях социального найма. Собственниками неприватизированной квартиры являются государство или муниципальный орган.

Жилое помещение передано в пользование на основании договора социального найма. Гражданин может пользоваться предоставленным жильем, однако не имеет права его продать, подарить, передать по наследству. Законом разрешён обмен неприватизированной квартиры. Это оговорено в ст. 60 ЖК РФ.

Человек пытается продать неприватизированное жильё по ряду причин – не хочет терять право на приватизацию, если воспользоваться этим правом один раз, приватизировать другое жильё невозможно, срочная потребность в деньгах, отсутствие времени на процедуру приватизации.

Оформление продажи неприватизированного объекта проводят через обмен и оно чревато определёнными проблемами. Это касается обеих сторон договора:

Продавец может потерять деньги, когда он добровольно выписался из своего жилья и зарегистрировал покупателя.
Агентство недвижимости может отказаться покупать буферную квартиру, придётся самостоятельно искать покупателя. Такая недвижимость может быть непригодна для жилья, находиться в удалённом районе.
Существует риск, что кто-либо из заинтересованных лиц обратится в суд, чтобы признать сделку незаконной.

Законные варианты

Законы, действующие на территории России, запрещают сделки с государственным и муниципальным жильём. По факту происходит не продажа, а переход права собственности к другому лицу. Эти варианты проблемнее, чем реализация приватизированного жилья, есть определенные риски.

Обмен

Это безопасный вариант, разрешённый законами РФ. Наниматель может обменять недвижимость на иную – большей или меньшей площади, в другом районе. Необходимо, чтобы письменное согласие выразили все члены семьи. Сложность заключается в том, что найти покупателя сложно, большинство хотят приобрести квартиру оперативно, без проблем, так как после покупки новому собственнику придется приватизировать ее.

Приватизация муниципального жилья

Необходимо обратиться в муниципалитет, предоставить документы, получить разрешение, оформить приватизацию. Заключительный этап – регистрация в Росреестре, после этого можно оформить продажу. Покупатель становится законным владельцем квартиры. Важный нюанс – длительность процедуры приватизации. Это безопасный вариант, возможность обмана исключена. Приватизированную квартиру можно продать дороже.

Прописка покупателя в квартире, выставленной на продажу

Этот способ можно использовать для продажи родственникам, он основан на доверии. Наниматель жилья прописывает покупателя, переоформляет на него лицевой счёт. Продавец и члены его семьи выписываются. Прописать постороннего человека в неприватизированное жильё сложно, скорее всего, муниципалитет не даст разрешения. Человек может быть прописан только как член семьи (п. 3. ст. 69 и п. 2 ст. 70 ЖК РФ).

Буферная сделка

Крупные агентства могут предложить осуществить буферную продажу. Для проведения сделки они предоставляют квартиру-буфер, которая является страховкой для контрагентов. Агентство недвижимости выступает в роли третьей стороны. Покупатель приобретает эту недвижимость, риелтор назначает сумму, равную стоимости неприватизированной квартиры.

Стороны оформляют обмен квартирами. Агентство недвижимости выкупает буфер за сумму, внесенную покупателем, высчитывает оплату за свою работу. Сделка законная, стороны не испытывают никаких неудобств, если агентство гарантирует добросовестное выполнение обязанностей. У многих покупателей этот вариант вызывает подозрения, они отказываются в нем участвовать.

Преимущества и недостатки таких сделок

Каждый из перечисленных способов имеет свои особенности:

Продажа после приватизации. Если у продавца финансовые проблемы, нет денег на оплату приватизации, внесение налога, он может найти покупателя, заключить договор, получить задаток. Договор должен содержать данные о стоимости жилья, сумме задатка, сроках, когда сделка должна быть оформлена. В дальнейшем, когда жильё стало собственностью продавца, он заключает с покупателем договор купли-продажи. Данные поступают в Росреестр. Плюсы – за приватизированную квартиру можно запросить более высокую цену, это абсолютно законно, обе стороны имеют возможность отказаться от сделки на этапе приватизации. Недостатки – длительный срок оформления документов, уплата налога в размере 13%, проблемы с поиском покупателя на неприватизированное жильё.
Продажа через регистрацию покупателя не нарушает закон, когда речь идёт о близком родственнике. Нужно получить согласие совершеннолетних членов семьи, прописанных на жилплощади, в письменном виде. После прописки покупателя на него переоформляют лицевой счёт, остальные жильцы выписываются. Достоинство варианта – возможность не погашать задолженность по коммунальным услугам, она переходит новому владельцу. Велик риск столкнуться с мошенниками, на прописку постороннего, не родственника, муниципальные власти не дадут согласия.
Ст. 72 ЖК РФ разрешает нанимателю обмен жилплощади на другую, также предоставленную по договору социального найма. Это наиболее простой метод заключения сделки. Недостатком является то, что если человеку нужно не другое жилье, а деньги, обмен не решит его проблем.
Буферная продажа предусматривает участие третьей стороны, кроме продавца и покупателя привлечено агентство недвижимости. Эта сделка законна, если воспользоваться услугами надёжного агентства. К минусам относятся проблемы с поиском покупателя. Так как в процессе участвуют две квартиры, процесс оформления процедуры затягивается на несколько месяцев. Немаловажный недостаток – оплата услуг агентства.

Необходима консультация юриста, который подберет оптимальный вариант.

Требования и документы

На начальном этапе продажи квартиры необходимо определить её стоимость, собрать документы, заняться поиском покупателя. Важное требование перед оформлением сделки – отсутствие задолженности за коммунальные услуги.

Перечень документов:

паспорт собственника;
паспорта совершеннолетних членов семьи, свидетельства о рождении для детей моложе 14 лет;
свидетельство о праве собственности, в данном случае документ о приватизации;
справка о составе семьи или выписка из домовой книги;
выписка из лицевого счёта;
справки, подтверждающие отсутствие задолженности за коммунальные услуги;
согласие совершеннолетних членов семьи.

Если в семье есть несовершеннолетние дети, нужно обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением. Эти органы будут следить, чтобы во время продажи недвижимости интересы детей не были нарушены.

Как продать квартиру с долгами

Гражданский кодекс РФ п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 предусматривает, что долги закреплены за человеком, а не за жилплощадью. Человек оплачивает коммунальные услуги с того дня, как к нему переходит право собственности. Долги, за исключением задолженности за капитальный ремонт, числятся на прежнем владельце (п. 3 ст. 158 ЖК РФ). Новые жильцы стараются избежать проблем с коммунальными службами, которым проще взыскивать долги с нынешних собственников, чем разыскивать прежних. Эти действия можно обжаловать в судебном порядке, однако потребуются затраты времени и денег.

Можно использовать следующие варианты:

Сторонам договора заключить соглашение о задатке, указать сумму, предназначенную на погашение задолженности. Если соглашение о задатке подписано, отказаться от сделки невыгодно. Если продавец передумает продать квартиру, он обязан вернуть задаток в двойном размере. В случае отказа покупателя деньги останутся у продавца (п. 2 ст. 381 ГК РФ).
Стороны договоры арендуют две банковские ячейки, в одной находится сумма задолженности, во второй – остаток стоимости жилплощади. В договоре прописан пункт, что продавец может забрать деньги из первой ячейки только после заключения договора, а из второй – после погашения задолженности. Экземпляр договора с отметкой о регистрации продавец относит в банк, получает доступ к сумме из первой ячейки. Погашает долги, берёт справки, предъявляет в банк, забирает сумму из второй ячейки.
Можно переоформить задолженность на покупателя (п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ). Стоимость квартиры уменьшается на сумму долга, это необходимо оформить в договоре. Покупатель обязуется оплатить долги.

Если на жилье наложен арест, недвижимость с долгами продавать запрещено. Продажа или покупка неприватизированной недвижимости – сложная юридическая сделка. Желательно сотрудничать с профессиональным юристом, который изучит все особенности, подготовит документы, будет сопровождать процесс на всех этапах.