Профессиональный брокеридж, или поиск арендаторов
Сегодня многие инвестируют в строительство коммерческих объектов для их последующей сдачи в аренду, что само по себе выгодное бизнес-направление. Однако получить хорошую прибыль можно только при правильной организации процесса. А это значит, что придется заниматься подбором арендаторов, исключая неблагонадежных, внимательно составлять документацию, страховать имущество, чтобы защититься от разного рода ущерба и потери дохода. И все это в сочетании с решением тех проблем, которые будут возникать у арендаторов по мере работы в предоставленном помещении. Задач много, и решить их сразу и на качественном уровне не всегда возможно. Поэтому в ряде случаев целесообразно прибегнуть к услугам брокеров в сфере недвижимости.
Брокеридж: что это такое?
Дословно с английского brokerage переводится как «брокерские услуги». Простыми словами под ним понимается посредничество между арендатором и владельцем коммерческой недвижимости, в которое входит максимально возможное количество задач и совершение сделки под ключ.
В частности, в обязанности брокера могут входить:
- оценка объекта и изучение спроса на него, так называемый предброкеридж;
- поиск арендаторов либо покупателей коммерческих площадей;
- переговоры на условиях владельца имущества и от его имени;
- проверка благонадежности арендаторов;
- отслеживание динамики цен на рынке;
- разработка бизнес-плана и торговой стратегии с учетом расходов на содержание объекта;
- составление договоров и соблюдение всех юридических формальностей сделки;
- создание рекламных материалов и маркетинговой стратегии для привлечения арендаторов;
- контроль поступления арендных платежей.
По многим пунктам деятельность брокера схожа с риелторской. Однако фирмы в сфере брокериджа в первую очередь обслуживают бизнес, а не собственника недвижимости. Поэтому цель их работы — не само заключение договора аренды, а получение клиентом максимальных выгод от сделок при их возможности отстраниться от процесса.
Выгоды собственника очевидны
| Максимальная доходность коммерческой недвижимости | Минимум временных затрат | Не нужно разбираться в тонкостях заключения договоров |
| Бизнес становится привлекательнее для инвесторов | Нет необходимости следить за тенденцией рыночных цен | Сделка с лучшей ценой и гарантией сохранности объекта |
Базовая документация
Интересы клиента представляются на основе агентского договора. В нем оговорено множество моментов:
- полномочия брокера и особенности подготовки отчетов по проведенным сделкам;
- обязательства по сохранению коммерческой тайны;
- порядок информирования о текущем состоянии дел и ходе переговоров;
- способы получения доступа к имуществу и правоустанавливающим документам;
- правила отбора кандидатов на роль арендаторов;
- размер агентского вознаграждения и особенности его начисления;
- способы передачи арендной платы;
- порядок консультирования по юридическим и иным вопросам, относящимся к объекту и его пользованию;
- этапность заключения сделки и подписания договора аренды;
- обязанности по разработке маркетинговой политики, общению с клиентом на предмет любых изменений в разного рода соглашениях;
- период сотрудничества и иные нюансы.
Помимо агентского договора, к числу базовых документов для брокериджа относится и досье на объект. В нем присутствует подробное описание коммерческой недвижимости, прописаны его характеристики, приложены оферта, типовой договор аренды и детальный план по прибыли и расходам.
Пакет бумаг может варьироваться, например, если предполагается не только сдача площадей в аренду, но и их продажа.
Ключевые особенности брокериджа
Брокеридж — это всегда комплекс услуг. В него входит все — от аудита недвижимости до заключения договора. Проще говоря, брокер работает под ключ и решает задачи по максимуму. А это позволяет клиенту заниматься другими делами и сосредоточиться на развитии бизнеса.
Кроме того, брокеридж ориентирован исключительно на максимальную выгоду. Агент не только хочет найти арендатора, но и сделать это с наибольшей эффективностью для владельца объекта, от его имени и на его условиях.
Хороший брокер, как правило, обладает глубокими знаниями в области недвижимости, юриспруденции и маркетинга. А работа в сплоченной команде таких специалистов позволяет добиваться отличных результатов в кратчайшие сроки.
Сколько это стоит?
Брокерские компании берут единоразовую комиссию в размере 2–4 % от цены продаваемого объекта и в пределах 70–100 % от месячной аренды площади. Тип помещения может быть любым и не влияет на стоимость, будь то офис, склад или торговый центр.
Как выбрать посредника?
Грамотный выбор компании, работающей в сфере брокериджа, гарантирует безопасность последующих взаимодействий с арендаторами и исключение любых рисков ущерба для объекта. Поэтому важно учитывать несколько факторов:
- формат предоставления услуги;
- предоставляемые гарантии;
- способы отчетности и их периодичность;
- варианты решения вопроса с материальной ответственностью;
- перечень процедур, которые возьмет на себя брокер;
- опыт работы и условия сотрудничества;
- размер вознаграждения.
Многие брокерские организации готовы взять на себя и последующее обслуживание объекта, в которое могут входить проведение текущего и капитального ремонта, своевременная оплата коммунальных услуг, страхование, уборка площадей и прилегающей территории. Агенты будут мониторить эти и другие моменты, а это позволит в последующем беспроблемно проходить многочисленные проверки государственных инстанций.
Читайте также:
Преображенская площадь Проспект Мира