Рынок street retail и его характеристики
Street Retail – основа городской инфраструктуры. Термин новый, но самому явлению несколько веков. Сегодня ему уделяют внимание владельцы бизнеса, городские власти.
Что такое стрит-ритейл
Первые объекты подобного типа появились ещё в Средневековье, это были лавочки. Street retail – что это такое? Простыми словами это определенный формат магазина. Торговая точка находится на первом этаже жилого здания, имеет отдельный вход с улицы. Категория стрит-ритейла массово расширилась за счет перевода жилых помещений в нежилые.
Магазин, находящийся в малонаселённом районе, вдалеке от остановок общественного транспорта, не принесёт выгоды. Самыми прибыльными являются улицы, называемые «торговыми коридорами». Они расположены в центре города, где много туристов, сотрудников многочисленных организаций и офисов. Скопление людей обеспечивает стабильный поток покупателей для магазинов и точек общественного питания.
Плюсы торговли street retail:
- близость к покупателям;
- хороший обзор витрин и окон магазина, в них можно размещать рекламную информацию;
- свободная специализация;
- удобный выход на улицу;
- свободный график работы, в отличие от точки, расположенной в торговом центре;
- самостоятельное оформление витрин, интерьера.
К недостаткам можно отнести необходимость самостоятельного обеспечения охраны, согласования наружной рекламы. Важно, чтобы такое помещение имело отдельный выход, собственную систему коммуникаций. Значение при переводе в нежилой фонд уделяют вопросам обеспечения санитарной и пожарной безопасности.
29 мая 2019 года вступили в силу изменения в жилищный кодекс РФ. Законодательство разрешает вести бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома, менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно, но устанавливает определённые стандарты для эксплуатации.
Индивидуальные предприниматели или официально зарегистрированные самозанятые обязаны соблюдать права других жильцов:
- не доставлять неудобств;
- не нарушать санитарные нормы;
- соблюдать правила пожарной безопасности;
- не наносить ущерб инженерному оборудованию, менять тип здания.
Деятельность не должна приводить к загрязнению воздуха, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже ряда химических товаров, взрывоопасных веществ, автомобильных масел, шин.
Каким бывает стрит-ритейл
В крупных городах тысячи торговых точек, различающихся целым рядом параметров – ассортиментом товаров и услуг, ценовой политикой, целевой аудиторией. Общепринятой классификации объектов street retail не существует.
В зависимости от местонахождения объекты можно разделить на два типа:
- Элитные заведения находятся на первых этажах зданий в центре города. Здесь работают дизайнерские бутики, торговые точки брендов премиум-класса, салоны красоты, кафе, дорогие магазины.
- В спальном районе торговля обслуживает его жителей, чаще всего эту нишу занимают начинающие предприниматели.
В зависимости от ценовой категории выделяют торговые марки класса «Люкс», «Премиум», среднего уровня, доступные широкому кругу покупателей. Возрастает доля сферы услуг, но в основном это отдельные компании. Многие участники рынка считают, что классификация не нужна в принципе.
На что обратить внимание при выборе недвижимости
Главный принцип выбора коммерческой недвижимости для уличной торговли – удачное месторасположение, рядом со станциями метро, на центральных пешеходных и торговых улицах. Оцените фасад. Красивый вход и панорамные окна, вывески привлекают клиентов. Если помещение находится в старом жилом фонде, тем более в историческом здании, вам не разрешат менять вид здания, ярко декорировать фасады. Если помещение находится в жилом доме, нужно разрешение жителей. Существуют ограничения для предприятий общепита по площади, количеству посадочных мест.
Перед тем, как принимать окончательное решение, изучите информацию:
- адрес;
- стоимость;
- площадь;
- расстояние до ближайшей станции метро;
- наличие арендатора;
- тип здания.
Кроме этого, необходимо оценить торговое окружение, потенциал объекта, перспективы развития района. Уточните статус здания в Росреестре, узаконен ли перевод в нежилой фонд, не является ли оно памятником культуры. В этом случае возможны проблемы при согласовании ремонтных и монтажных работ.
Проходимость
Прежде чем сделать выбор, необходимо проанализировать трафик. Посчитайте количество проходящих людей в будние и выходные дни, изучите аудиторию, какого возраста и достатка преобладают люди. Это поможет определить, заинтересует ли ваш бизнес людей в этом конкретном месте.
Локация
Параметр связан с проходимостью, однако мало, чтобы объект находился рядом с большим потоком людей. Необходимо учитывать:
- целевую аудиторию;
- покупательскую способность, нецелесообразно открывать элитный ювелирный салон в спальном районе;
- возможность ведения конкретного бизнеса, в основном это касается торговли спиртными напитками;
- расстояние до жилья, открытие круглосуточного магазина или ночного клуба приведёт к конфликтам с жильцами.
Изучите объект недвижимости, подходит ли он для конкретного бизнеса. Учтите, какие коммерческие объекты расположены рядом. Например, канцелярские магазины удобно размещать рядом с офисными центрами. Есть объекты, которые способны отпугнуть ваших посетителей – бюро ритуальных услуг, секс-шопы, букмекерские конторы.
Стоимость
Стоимость street retail поможет оценить перспективы вложения денег в эту сферу, выгоду от приобретения или аренды. Можно попробовать поискать информацию по объявлениям, но надёжнее привлечь специалистов экспертной организации. Необходимо понимать, что многие характеристики меняются, данные нужно обновлять. Популярность street retail растёт, предприниматели считают приобретение коммерческого объекта недвижимости удачным способом сохранения денежных средств, так как инфляция снижает выгоду от хранения денег в банке.
Какие типы стрит ритейла наиболее востребованы?
При возведении нового микрорайона застройщики уделяют внимание инфраструктуре. В большинстве новостроек предусмотрена коммерческая недвижимость на первых этажах. В последние годы наблюдается тенденция к уменьшению средней площади помещения. Многие собственники выкупают крупные объекты, сдают их по частям в аренду, это даёт возможность получать хороший доход. Покупателей небольшие торговые помещения привлекают уютной обстановкой, этого нет в крупном ТРЦ.
Нельзя чётко ответить, какие виды street retail наиболее популярны. Это зависит от месторасположения коммерческого объекта. Например, в центре города увеличивается количество точек общепита, а в спальных районах на первых этажах располагаются продуктовые магазины, далее по востребованности популярности идут парикмахерские, небольшие кафе, аптеки.
Распределение товарных групп (по убыванию):
- продукты;
- рестораны и фудкорты;
- детские товары;
- товары для дома – мебель, стройматериалы, техника, канцтовары;
- спортивные клубы;
- автосалоны;
- банки;
- косметика;
- одежда, обувь, галантерея;
- ювелирные украшения и предметы роскоши;
- сфера развлечений;
- товары для животных.
Street retail позволяет зарабатывать, но нужно разобраться в его особенностях, найти свою нишу.
Цены на стрит-ритейл
Инвесторы уделяют серьезное внимание развитию уличной торговли. Даже во времена пандемии, когда крупные ТРЦ и СПА-салоны простаивали, продуктовые магазины и небольшие парикмахерские продолжали работать. Есть два варианта открытия бизнеса. Первый предусматривает аренду помещения. Это, по сути, готовый бизнес, арендатор ведёт деятельность в течение нескольких лет, обзавёлся клиентской базой, заинтересован в стабильном доходе. Гарантирован доход на уровне 8–9 % годовых.
Более рискованный вариант street retail – приобретение недвижимости на стадии котлована. Здесь работает тот же принцип, квадратный метр дешевле на ранних сроках строительства. Собственнику необходимо заранее определить, кто будет в дальнейшем его арендатором. Если речь здесь идёт о магазине, нужно побеспокоиться об удобном подъезде для грузового транспорта, надёжном и мощном электроснабжении, минимальном количестве перегородок. Для предприятий общественного питания нужна надёжная вытяжка.
На сегодняшний день ликвидная зона инвестиций в Москве – до 30 км от МКАД. Примерные цифры: объекты, находящиеся в плачевном состоянии в удалении от пешеходного трафика – до 20 млн. руб., складские площади, офисные помещения за МКАД – от 20 млн. руб. Стоимость объекта, способного обеспечить годовой доход в размере 8–12 %, стартует от 50 млн. руб. В Москве такими «торговыми коридорами» являются Старый и Новый Арбат, Столешников переулок, Кузнецкий мост, Кутузовский проспект, Тверская улица, Маросейка и ряд других мест в центре города. Цены недвижимости за ТТК примерно в три раза ниже. Экономисты оценивают срок окупаемости – 11–12 лет.
Примерные данные по Москве:
- Петровка, центральная улица. Примерная арендная ставка составляет 130 000 руб. в год за 1 м2.
- Первая линия Варшавского шоссе – проездная магистраль, ориентированная на автомобильный трафик. Месячная аренда помещения площадью 200 м2 составляет 500 000 рублей.
- Пятницкая улица. Средняя ставка аренды 110 000 рублей за квадратный метр в год.
Высокую доходность обеспечивает не только стрит-ритейл в центре города, но и объекты в районах с высоким трафиком, возможностями парковки. Street retail – развивающаяся область рынка коммерческой недвижимости, объекты, используемые для рыночной торговли, имеют высокую ликвидность. Ограниченный объём предложения и невозможность возводить новые объекты в центре города способствуют росту стоимости.
Читайте также:
Преображенская площадь Проспект Мира