Если у вас есть квартира, но вы в ней не живете, то можно сделать ее источником пассивного дохода. Ее можно сдавать, как постоянно, так и посуточно. Но одно дело, когда собственник проживает в том же городе. И совершенно другое, когда недвижимость расположена далеко.
Удаленная сдача проблематична. Если вы живете в другом регионе или стране, контролировать ситуацию сложно. Приехать по первому зову не получится, да и такие поездки приводят к лишним финансовым тратам. Но если вы хотите сдавать квартиру, нужно будет подписать договор с квартиросъемщиком, следить за состоянием жилья, решать возникающие проблемы.
Многие боятся возникающих проблем и не хотят брать на себя дополнительные обязанности и отказываются от идеи сдачи жилья вовсе. Но и это не лучшее решение.
Причин для этого несколько:
Таким образом, получается, что пускать все на самотек не стоит. Это может стать не только причиной лишних материальных вложений, но и неожиданных проблем. Поэтому нужно понять, как оформить аренду удаленно.
Итак, если вы живете далеко, логично передать вопрос управления в другие руки. Для этого нужен некий посредник, который будет действовать от вашего лица. На человека, которому вы доверите эти функции, нужно будет оформить доверенность. Это может быть не только близкий друг или родственник, взять на себя эти функции может юрист или риелтор.
В документе нужно четко прописать, какими конкретно полномочиями обладает выбранное лицо. Обычно это поиск арендаторов, подписание договора с ними от вашего имени, контроль состояния жилья, взимание платы и т.д.
Это рабочий вариант. Где бы ни находился собственник, он может получать пассивный доход со сдачи в аренду недвижимости. Достоинства такого решения понятны: состояние имущества будет контролироваться, вы будете получать деньги, не придется оплачивать счета лично.
Но у каждой монеты есть и обратная сторона. Проблема в честности посредника. Собственник не может лично увидеть, что происходит, каких людей поселил посредник на жилплощадь. Дистанционно полный контроль невозможен, поэтому важно довериться правильному человеку. Кроме этого, даже полное доверие не гарантирует отсутствие проблем, поэтому участие собственника неизбежно. К примеру, вы можете сами вести переговоры с квартиросъемщиками. Современные технологии видеосвязи это позволяют. Skype или WhatsApp могут быть полезны. Также можно просить у квартирантов фото или видео отчеты. Чеки на оплату коммуналки они также могут отправлять вам. Можно и самостоятельно оплачивать счета через интернет, тогда никаких долгов за коммунальные услуги не появится.
Еще один момент – отсутствие доверия со стороны арендатора. Когда он увидит, что договор будет подписан не с собственником, а с доверенным лицом, он может отказаться от сделки. И это объяснимо. Отозвать доверенность несложно, при этом если подписать соглашение после отзыва, оно откажется недействительным. Поэтому можно отказаться в ситуации, когда ты заключил договор, заплатил задаток, но при этом оказался вне закона. Нередко мошенники работают по этой схеме, подделывая доверенность и сдавая чужую жилплощадь. Эти сомнительные схемы приводят к недоверию со стороны арендаторов.
Посредники не всегда добросовестно относятся к контролю за состоянием квартиры. Это частая проблема не потому, что человек хочет вас обмануть, просто это не его собственность, поэтому он относится к ней спокойней, не всегда обращая внимания на проблемы.
В итоге владелец квартиры в один момент столкнется с понесенным ущербом. В этом случае придется подавать иск против посредника и выставлять ему счет на компенсацию стоимости ремонта.
Но здесь есть сложность: владельцу нужно будет доказать, что до того, как права управления имуществом были переданы стороннему лицу, оно находилось в другом состоянии. Это нужно будет решать в суде. Кроме того, через суд придется устанавливать долю ответственности каждого в сложившейся ситуации. Это может растянуться на долгий срок и повлечь за собой судебные издержки.
Еще один пункт: некоторые разногласия относительно того, может ли доверенность выступать основным документом назначения ответственности доверенному лицу за квартиру. Иногда в суде принимается решение, что на основании этого соглашения между посредником и владельцем жилплощади можно построить взаимоотношения. Также в судебной практике есть случаи, когда утверждается, что для построения отношений требуется заключение договора управления квартирой. Если его нет, суд не сможет принять положительное решение в сторону собственника, поэтому возмещать ущерб никто не будет.
С учетом описанного собственники осознают, что работать через посредника удаленно выгодное решение, но рискованное. Поэтому чтобы человек действовал от вашего имени, нужно оформить доверенность, но одного этого документа недостаточно. Эксперты советуют добавить ещё один – договор управления. Его правильное оформление – ваша страховка рисков.
Документ подписывается с риэлторской компанией или частным агентом, они будут следить за жильем, искать арендаторов, подписывать с ними соглашения, брать плату за проживание. Также одним из пунктов договора может быть выполнение текущего ремонта, оплата услуг ЖКХ, генеральная уборка. Набор этих пунктов индивидуален.
Схема следующая:
Эти нюансы должны быть прописаны в договоре. Там можно указать, с какой частотой будут поступать деньги на счет, как агент может контролировать квартиросъемщиков, как будет отчитываться перед хозяином жилой площади и другие нюансы. Важно предусмотреть основные пункты, чтобы потом не возникало противоречий.
Соглашение о доверительном управлении – документ, который позволяет удаленно управлять делами из другого города. Но чтобы он работал, нужно правильно его составить. Основное правило – полное соответствие законодательству. Чтобы не нарушать никаких законов, а также избежать дальнейших проблем, нужно обратиться за помощью к юристу. Это гарантирует защиту ваших интересов.
Второй пункт – заверение договора у нотариуса. Если вдруг возникнет спорная ситуация, в этом случае больше шансов разрешить спор. Далее – регистрация в Росреестре. Чтобы обратиться в ведомство, нужно составить акт приема-передачи квартиры. После этого у вас на руках будет документальное подтверждение состояния жилья на момент его передачи посреднику. В этом случае, если жилплощади будет нанесен урон, доказать этот факт, а также возместить ущерб будет просто.
Наличие договора не отменяет необходимость составления доверенности. То есть потребуются оба этих документа. Без доверенности посредник не сможет подписать соглашения с будущими жильцами, а также не сможет выполнять другие функции, связанные с недвижимостью.
Если владелец проживает на территории РФ, то в плане налогов для него ничего не меняется, для нерезидентов НДФЛ выше, но отчисления все равно будут направлены в пользу государства. Итак, получение дохода с недвижимости влечет за собой обязанность платить налог. Чтобы оптимизировать налогообложение, можно пойти двумя путями:
Внимание! В расходы не удастся записать плату за услуги посредника.
Жить далеко от своей недвижимости и заставить ее работать на вас – идея привлекательная. Для того, чтобы получать деньги, собственник ничего, по сути, не делает. Но опасность, что с жилплощадью что-то произойдет остается. Мелкие кражи, испорченный ремонт, сломанная бытовая техника или мебель, конфликты с соседями – эти моменты решить на расстоянии не получится. Чтобы их избежать, нужно постоянно держать ситуацию под контролем. Для этого следует выполнить несколько действий:
Дистанционно предоставлять услуги аренды возможно. Делегирование полномочий – реальная задача, если найти хорошего посредника. Но расслабиться вряд ли получится. Контроль за ситуацией необходим. А также необходимо грамотное составление документов, которое обезопасит вас в случае непредвиденных обстоятельств.
Стоит понимать, что слишком жесткий контроль может напугать квартиросъемщиков. Фотосъемка и видеосъемка – не самые приятные моменты, которые могут не понравиться людям. Поэтому при составлении договора необходимо эти пункты обговаривать заранее. Нужно сразу подготовиться к тому, что не все согласятся на такие условия, некоторые откажутся от съема недвижимости.
Вывод такой: чтобы сдавать недвижимость издалека, нужно изучить законодательство, правильно составить договор и найти человека, которому можно доверять в профессиональном плане.