Страховой депозит при аренде квартиры
Чтобы арендовать квартиру легально и выгодно, лучше делать это через договор найма жилья. Одним из пунктов этого договора может стать страховой депозит. Что это такое? Как его вернуть после окончания аренды, и насколько это возможно в принципе? Давайте разбираться.
Что такое страховой депозит?
Законодательно понятие залогового платежа не установлено. Это больше практическое название. Оно обозначает некую сумму денег, которую арендодатель запрашивает у арендатора для того, чтобы в случае возникновения каких-либо проблем покрыть понесенные расходы. Можно простыми словами назвать это обеспечительным платежом, который требуется для того, чтобы стороны выполняли взятые обязательства.
Таким образом, это не дополнительная плата, это гарантия соблюдения договора жильцами. Если никаких проблем не будет, в конце срока проживания будет оформлен возврат. То есть эти деньги владелец не потратит на себя.
Залог и депозит: есть ли разница?
Задатком или залоговым платежом называется оплата, которую вносит потенциальный арендатор в качестве гарантии того, что он снимет жилье. Это нечто, напоминающее процесс бронирования. Но сегодня под этим словом кроется другое значение, когда так говорят, чаще имеют в виду депозитный взнос.
Иногда при аренде жилья могут потребовать сразу два платежа. Залоговым покрывается последний месяц проживания. Страховую сумму в этих целях не используют. Это такой резерв, который будет храниться у арендодателя, он будет использован в случае ущерба его имуществу. Но при этом если в договоре прописана возможность использования этих денег в качестве арендной платы за последний месяц проживания, можно их так использовать.
Таким образом, несмотря на то, что слова эти имеют разное значение, они могут быть использованы в одном и том же смысле. Путаница возникла по причине законодательного закрепления значения этих слов.
Арендный страховой депозит: смысл и назначение
Залог нужен не арендатору, он нужен собственнику, чтобы подстраховаться самому и защитить свое имущество. Почему же владелец запрашивает залог? Причина в тех рисках, которые он несет:
- жильцы могут оставить после себя долги по коммунальным платежам. Это могут быть приличные деньги. Речь может идти не только об оплате последнего месяца, но и о продолжительных сроках;
- может быть нанесен вред имуществу. Испорченные обои, сломанная мебель или бытовая техника – частое явление. Небрежное отношение не к своим вещам распространено. Также владелец может и не знать о наличии домашних животных или курении в квартире, хотя договором это не предусмотрено;
- жильцы неожиданно съезжают. Если собственник рассчитывал на один срок проживания, а в итоге вынужден искать новых арендаторов, он теряет доход на время простоя, поэтому должен себя защитить от этих потерь;
- после того, как жильцы покинули квартиру, с собой они прихватили технику или мебель. Это воровство, но этот факт без описи имущества и акта передачи помещения доказать сложно;
- из квартиры без ведома владельца были выкинуты вещи;
- арендаторы затопили соседей. Здесь ущерб наносится уже не только жилью арендодателя, но и соседнему. Все претензии будут к собственнику. Поэтому нужно быть готовым к выплате компенсации;
- помещение будет использоваться с нарушениями, что вызовет дополнительный его износ. К примеру, договор был оформлен на двоих, а в итоге в квартиру постоянно приходят гости, собираются большие компании;
- повреждение общедомового имущества. Это могут быть различные виды ущерба от исписанных стен до поломки лифта. Привлечь к ответственности можно в том случае, если вред нанесен намеренно;
- нарушение общественного порядка, конфликтные ситуации. Это спорный вопрос, но иногда плохие отношения с соседями могут привести к тому, что сдавать жилье в будущем будет проблематично.
Залог удерживается в том случае, если был нанесен ущерб. Если же по результатам аренды никаких претензий нет, сумма возвращается. Возможно частичное удержание средств в случае незначительных недочетов.
Размер страхового депозита
Не существует регулирующих актов, которые бы определяли его размер или обязательное внесение. Поэтому арендодатель решает, какую сумму он хочет получить в качестве страховки. Распространенная практика – запросить оплату одного арендного месяца. Но встречаются и другие случаи. Владелец может взять несколько арендных плат или, напротив, меньшую сумму. Повышение может быть вызвано наличием дорогой техники и мебели в квартире, а также повышением риска порчи имущества. Такие случае распространены, если у будущих жильцов есть маленькие дети или животные.
Интересно! Аналогичная практика распространена в странах Европы, а также в США. Но здесь цифра фиксированная – плата за месяц, и в отношении нее существуют законодательные нормы.
Залог может быть разделен на несколько частей, чтобы сократить издержки арендатора. Но такое происходит в крайних случаях. А вот прописать, какая именно сумма была уплачена, нужно обязательно. При этом для этого составляется отдельный документ, который служит приложением или дополнением к договору аренды. В нем нужно указать сумму цифрами и буквами, а также прописать паспортные данные участников соглашения, дату его заключения.
Чтобы претензии можно было компенсировать, необходимо в документе составить список всего, что находится в квартире с подробным описанием состояния. Необходимы подписи сторон. Нотариальное заверение не требуется, но оформление через агентство недвижимости облегчает урегулирование отношений между сторонами.
Когда платеж можно удержать на законных основаниях?
Так как в ряде случаев речь может идти о крупной сумме, у сторон могут возникать споры о том, можно ли удержать платеж, или он должен быть возвращен. Владельцы могут считать, что даже небольшая царапина на мебели может стать причиной удержания, арендаторы могут не признавать вину и не соглашаться с тем, что имуществу был нанесен ущерб.
Объективно оценить состояние квартиры сложно. При долгосрочном съеме однозначно будет естественный износ всего, что находится в помещении. Это и мебель, и ремонт, и техника. За естественный износ платить дополнительно жильцы не обязаны. Все это время они вносили арендную плату, которая и покрывает эти издержки. Поэтому, чтобы не было никаких проблем, нужно составлять опись недвижимости и акт сдачи-приемки. Два этих документа станут вескими аргументами даже в том случае, если разбирательства дойдут до суда.
Также важно отметить, что при удержании платежа нужны веские доказательства того, что ущерб нанесли жильцы. То есть поломка техники после резкого скачка электроэнергии не считается достаточным поводом для взыскания денег. Это случилось по не зависящим от арендатора обстоятельствам.
Если понять, по чьей именно вине произошла поломка, сложно, можно провести экспертизу. Ее оплачивает арендатор, но, если выяснится, что его вины нет, компенсировать расходы придется владельцу недвижимости.
Правила составления документов
Опись и акт сдачи-приемки оформляются как два отдельных документа, выступающих в качестве приложений к договору. Строгих правил их заполнения нет. Форма свободная. Но при этом состояние недвижимости должно быть зафиксировано четко и подробно. Для фиксации желательно использовать видео и фото с указанием даты. Для этого в начале видео нужно озвучить дату.
Описью занимается владелец или агент по недвижимости. Чтобы документ был оформлен правильно, и при необходимости к нему серьезно отнеслись в суде, он должен быть оформлен в двух экземплярах и содержать следующие данные:
- описание дорогой техники. Наименование, серийный номер, год производства и начала использования. Если уже есть повреждения, их также нужно указать;
- описание дорогой мебели. Здесь серийного номера не будет, поэтому нужно как можно более подробно написать об особенностях и отличиях;
- описание электроники. Если в доме установлены и работают определенные системы, о них также нужно написать;
- описание дорогой сантехники. Если в помещении для аренды установлены брендовые краны, к примеру;
- описание прочих предметов интерьера и посуды. Перечислите вещи с большой ценностью.
Также можно добавить описание ремонта, если он дорогой и качественный. Подписывают документ обе стороны. Арендатору важно не просто подписать опись, но и на деле проверить соответствие написанного с реальностью. То есть нужно включить приборы, осмотреть мебель и так далее.
Если есть опись, при выезде из недвижимости нужно составить акт приема-передачи. Собственник может бегло осмотреть жилье и сказать, что претензий нет, а потом через несколько дней передумать и подать в суд, где в законном порядке может предъявить претензии в соответствии с описью. Чтобы избежать таких проблем, составляется акт.
Возврат депозитного взноса
Как мы уже писали выше, при аренде жилья часто вносится определенная сумма, которая используется в качестве обеспечительного платежа. Чаще всего она эквивалентна плате за месяц проживания. Но иногда сумма ущерба может превосходить депозитный взнос. Значит ли это, что особо крупный ущерб собственник возместить не может? Вовсе нет. Он может возместить любую сумму, но делать это придется через суд.
Если обеспечительный платеж находится в доступе собственника, и никаких дополнительных разбирательств для получения его проходить не нужно, то для крупной компенсации нужно подать исковое заявление, предварительно собрав доказательства причинения ущерба. То есть платеж существует в качестве подстраховки, но вовсе не вынуждает ограничиваться этой суммой в конечном итоге.
Но если во время аренды никакого ущерба жилью нанесено не было, если арендатор попался добросовестный, то по окончанию срока съема владелец должен вернуть депозитный платеж.
Бывают случаи, когда владелец уже потратил эти деньги и возвращать их не хочет, находя мелкие изъяны и называя их ущербом своему имуществу. Что делать в этом случае? Если временно проживающий гражданин действительно что-то повредил, не нужно спорить с владельцем, проще отдать депозитный платеж, чем оплачивать реальную стоимость ущерба.
Если же ничего повреждено в реальности не было, а хозяин не спешить возвращать деньги, квартиросъемщик может поступить двумя способами: договориться о возвращении частями (помогает, когда владелец просто потратил эти деньги и возвращать ему нечего), обратиться в суд. В судебном порядке решать эту проблему можно только в том случае, если все отношения были зафиксированы договором, в том числе и то, что эта сумма вносилась на начальном этапе.
Иногда даже не обязательно доводить дело до суда, можно «припугнуть» хозяина полицией или налоговой инспекцией. Если собственник почувствует, что он объективно не прав по действующим законодательным нормам, скорее всего деньги отдаст.
Часто собственники утаивают свои доходы и не уплачивают налоги, поэтому в случае решения конфликта в судебном порядке, им придется не только уплатить все налоги, но и штрафы и набежавшие за годы нарушений пени.
Как снять жилье без залогового платежа
Собственники все чаще спрашивают при заселении обеспечительный платеж, утверждать, что снять квартиру без этого обременения, нельзя. Залог требуют в основном тогда, когда жилье новое или относительно новое, и, если в нем хороший ремонт, дорогая техника и мебель.
Если мебель и техника уже устаревшие или отсутствуют вовсе, а ремонт делался давно, страховать в помещении нечего, поэтому сделка может состояться и без этого платежа.
Если вы ищете квартиру через риэлторское агентство, вы можете сразу обозначить свое желание найти предложения без обременений, и вам обязательно такие подберут.
Читайте также:
Проспект Мира Преображенская площадь